Perampasan 101: Bagaimana Melindungi Diri Anda

Membeli rumah biasanya merupakan tonggak gembira. Anda telah menyeberangi ambang utama. Anda telah mencapai kejayaan kehidupan. Anda berasa yakin dan yakin tentang masa depan.

Saya tidak bermaksud untuk membuang air sejuk pada parti anda, tetapi saya ingin memberikan nota berhati-hati.

Kenyataannya adalah bahawa berjuta-juta pemilik rumah telah digulung dalam perampasan. Ramai orang-orang ini pernah berasa gembira dan yakin tentang pembelian mereka seperti yang anda lakukan.

Lagipun, apabila anda membeli sebuah rumah, idea bahawa rumah itu mungkin satu hari tertakluk kepada perampasan mungkin perkara terakhir di fikiran anda.

Bagaimana anda boleh mengelakkan risiko ini? Teruskan membaca.

Kenapa Pemilik Rumah Mendapatkan Rumah Mereka?

Kebanyakan rumah jatuh ke dalam perampasan setelah peminjam ingkar - atau berhenti melakukan pembayaran penuh - atas pinjaman hipotek mereka. Bagaimana keadaan ini berlaku?

Kadang-kadang, ini berlaku kerana pemiliknya berlebihan, membeli lebih banyak rumah daripada yang mereka mampu. Begitu juga, pemberi pinjaman itu juga menawarkan pinjaman kepada pembeli yang tidak layak; seseorang yang sepatutnya tidak diberikan pinjaman rumah itu. (Sebelum kemelesetan, banyak peminjam tidak mengesahkan pendapatan seseorang sebelum memberi pinjaman. Tidak menghairankan, banyak pemohon pinjaman berpura-pura bahawa mereka memperoleh lebih banyak wang daripada yang mereka lakukan.)

Masa lain, peminjam mungkir selepas dipukul dengan siri peristiwa hayat yang tidak dijangka, seperti kehilangan pekerjaan atau menghadapi bil perubatan utama, yang memberi kesan kepada kemampuan mereka membuat pembayaran gadai janji bulanan mereka.

Dalam beberapa kes, pemilik mengeluarkan gadai janji kedua dan membelanjakan wang ke atas liabiliti (bukan aset yang menghasilkan pendapatan), yang menurunkan nilai bersih keseluruhannya dan merugikan kemampuan mereka untuk membayar balik nota kedua.

Dalam kes lain, pemilik menerima gadai janji kadar laras, dengan asumsi bahawa mereka akan dapat memenuhi kewajiban pembayaran jika kadarnya meningkat.

(Undang-undang federal memerlukan pemberi pinjaman untuk mendedahkan kadar faedah maksimum yang mungkin dibayar oleh pemiliknya di bawah syarat-syarat nota gadai janji kadar laras mereka.) Pemilik menikmati kadar faedah pengenalan rendah untuk sementara, tetapi apabila kadar tersebut meningkat, pemiliknya mendapati bahawa memenuhi pembayaran itu lebih keras daripada yang mereka jangkakan, dan jatuh tertunggak.

Dan dalam banyak kes, pemilik rumah menyedari bahawa dia adalah "bawah air" pada gadai janji mereka (konsep yang akan dibincangkan di bawah) dan menyimpulkan bahawa berjalan pergi adalah pilihan yang paling munasabah.

Seperti yang anda lihat, terdapat banyak sebab mengapa pemiliknya tertinggal atas pembayaran mereka.

Bagaimana Anda Boleh Melindungi Diri Anda?

Tidak ada yang suka memikirkan proses berpotensi menghadapi perampasan. Tetapi kita mesti melihat dengan jelas faktor risiko yang mungkin membawa kita ke arah ancaman rampasan jika kita ingin membangunkan pendekatan yang kuat dan bertanggungjawab terhadap kewangan peribadi kita.

Di samping itu, kita juga harus memahami bagaimana proses perampasan berfungsi, supaya jika masa depan kita menjadi lebih buruk, kita akan mempunyai beberapa idea mengenai apa yang mungkin berlaku. Ini akan membantu kita mengetahui pilihan lain yang boleh kita pilih.

Dalam artikel ini, kita akan terlebih dahulu membincangkan faktor-faktor risiko utama yang mungkin membawa kepada perampasan dan kemudian menyelam ke dalam proses sebenar.

Risiko yang Memimpin untuk Perampasan

Kira-kira 7 juta orang kehilangan rumah mereka semasa Kemelesetan Besar, menurut CBS News.

Walaupun jumlah penyitaan telah melambat sejak itu, ramai pemilik rumah masih dalam masalah. Pada akhir tahun 2015, kira-kira 4. 3 juta pemilik rumah berada di bawah air, yang bermakna pemilik rumah memiliki rumah yang bernilai kurang daripada jumlah yang mereka berhutang pada gadai janji mereka.

Menjadi bawah air di rumah anda adalah salah satu faktor risiko terbesar yang menunjukkan perampasan. Lagipun, jika rumah itu bernilai kurang daripada baki yang terhutang, anda mungkin menyimpulkan bahawa ia hanya masuk akal untuk berjalan kaki.

Sebelum membuat keputusan itu, inilah kata peringatan: berjalan pergi memegang implikasi besar untuk kredit anda. Ia boleh merosakkan keupayaan anda untuk membeli rumah lain pada masa akan datang, serta keupayaan anda untuk menyewa rumah, membuka kad kredit, meminjam jenis pinjaman lain, dan juga memenuhi syarat untuk pekerjaan tertentu.

Apa yang perlu anda lakukan jika rumah anda berada di bawah air? Anda mungkin mahu memegang rumah dan tunggu harta untuk mendapatkan semula nilainya. Jika anda perlu bergerak, anda boleh menyewakan rumah kepada penyewa. Sebaliknya, jika anda mesti menjual rumah, anda boleh meminta pemberi pinjaman anda untuk kelulusan jualan pendek (kami akan membincangkan ini di bawah) atau membawa wang tunai ke meja tutup.

Bagaimana jika anda tidak berada di bawah air - tetapi anda sedang berusaha untuk membuat pembayaran?

Pertama, sebelum anda membeli rumah, beli rumah yang lebih murah daripada yang anda layak. Anda tidak perlu membeli rumah berharga dengan jumlah maksimum pinjaman yang anda layak terima.

Ramai orang dalam industri harta tanah mengatakan bahawa gadai janji anda sendiri harus memakan satu pertiga daripada bayaran pulang rumah anda. Angka ini tidak termasuk pembaikan, penyelenggaraan, utiliti dan kos sampingan yang lain. Walau bagaimanapun, angka itu mungkin terlalu tinggi. Cuba pendekatan ini, sebaliknya: sebagai peraturan umum, bertujuan untuk semua bayaran yang berkaitan dengan rumah anda, termasuk utiliti, pembaikan, dan penyelenggaraan, untuk sampai ke sekitar 25 hingga 30 peratus dari bayaran pulang rumah anda.

Selain itu, mengekalkan dana kecemasan yang meliputi sekurang-kurangnya enam bulan perbelanjaan anda. Simpan dana kecemasan ini dalam akaun simpanan berasaskan tunai, dan bukannya dalam sebarang jenis pelaburan (seperti saham). Jangan sentuh ini untuk cuti, hari lahir, atau perbelanjaan tahunan. Memelihara ini hanya untuk kecemasan sebenar.

Jika anda mendapati diri anda sedang bergelut untuk membuat pembayaran, mula-mula memotong perbelanjaan dalam pelbagai bidang kehidupan anda. Anda berada di tengah-tengah krisis kewangan; berbelanja seperti itu. Jangan cabut kabel anda; menjual keseluruhan TV. Jangan hanya coklat-beg makan tengah hari anda; bertukar kepada pemakanan berasaskan beras-dan-kacang pelajar kolej sehingga anda kembali pada kaki anda.Dapatkan wang tambahan dalam setiap saat yang terpilih pada waktu malam dan hujung minggu anda dengan kerja bebas, yang anda boleh mengendalikan dalam talian dari rumah semasa anak-anak anda sedang tidur. Lihat jika anda layak untuk membiayai semula gadai janji kadar faedah yang lebih rendah.

Jika anda tertinggal di atas pembayaran anda dan anda tidak fikir anda boleh mengejar, sudah tiba masanya untuk menjual rumah anda. Menjual rumah anda jauh lebih disukai untuk perampasan.

Jika rumah anda bernilai kurang daripada jumlah yang anda berhutang, anda akan memerlukan kelulusan pemberi pinjaman anda untuk jualan pendek. Jualan pendek adalah jualan rumah di mana peminjam menerima kurang daripada yang mereka terima sekarang. Pemberi pinjaman kehilangan perbezaannya.

Jika pemberi pinjaman menyedari bahawa mereka lebih cenderung untuk mendapatkan kerugian mereka melalui jualan pendek daripada melalui proses perampasan tradisional, mereka akan membenarkan peminjam meneruskan penyenaraian harta mereka sebagai jualan pendek.

Jualan pendek adalah salah satu cara untuk mengelakkan daripada menghadapi kesan kredit dari perampasan secara penuh, tetapi mereka tidak sesuai. Simpan ini di poket belakang anda sebagai jalan terakhir.

Dengan semua yang dikatakan, mari bercakap mengenai proses perampasan sebenar. Seperti yang anda akan lihat, proses perampasan agak panjang dan terdapat banyak peluang dalam proses ini di mana anda boleh cuba melepaskan rumah anda melalui jualan pendek, bukannya rampasan.

Lihatlah proses ini, supaya anda dapat memahami apa yang sedang berlaku di setiap langkah.

Proses Perampasan

Pertama, penafian: prosesnya berbeza-beza mengikut keadaan. Di sesetengah negeri, pemberi pinjaman memegang kuasa jualan dan boleh mengejar "perampasan bukan kehakiman." Proses berikut yang digariskan di bawah adalah keterangan umum tentang proses perampasan kehakiman di beberapa negeri. Jika anda mendapati diri anda menghadapi kemungkinan rampasan, bercakap dengan seorang peguam.

Sekali peminjam ingkar pada pembayaran hipotek mereka, pemberi pinjaman itu kemudian boleh memfailkan notis lalai awam, yang juga dikenali sebagai Notis Lalai atau Pendens Lis. Ini secara terbuka memfailkan notis lalai memberi amaran peminjam bahawa terdapat pelanggaran perjanjian.

Selepas peminjam telah menerima Notis Lalai, mereka mempunyai tempoh tangguh, ditentukan oleh undang-undang negara, di mana mereka boleh mengembalikan pinjaman mereka dengan membayar baki tertunggak tertunggak dan mendapat up to date dengan pembayaran hipotek mereka. Masa tanggungan ini dikenali sebagai pra-rampasan.

Pra-rampasan adalah tempoh masa di antara Notis Lalai dan apabila harta boleh ditarik balik atau dijual di lelong awam. Sepanjang tempoh ini, peminjam mempunyai beberapa pilihan untuk mendapatkan pinjaman terkini:

1. Peminjam boleh membuat pembayaran mereka terkini dan mengembalikan pinjaman mereka dengan membayar baki tertunggak.
2. Mereka boleh memohon pengubahsuaian pinjaman untuk mengurangkan pembayaran gadai janji mereka.
3. Mereka boleh cuba menjual harta itu kepada pihak ketiga untuk mengelakkan rampasan.
4. Mereka boleh membenarkan harta itu dijual pada lelongan awam sebelum penyitaan.

Jika peminjam tidak dapat mengembalikan pinjaman mereka, pemberi pinjaman mempunyai kemampuan untuk mengambil alih harta tersebut dan mengambil pemilikan dengan niat untuk menjual semula harta itu.Hartanah yang telah ditarik balik oleh pemberi pinjaman (biasanya sebuah bank) dikenali sebagai Real Estate Owned (REO).

Bottom Line

Ikuti beberapa garis panduan asas untuk mengurangkan risiko anda menghadapi krisis gadai janji peribadi: beli jauh lebih rendah daripada yang anda mampu. Pastikan dana kecemasan dengan perbelanjaan sekurang-kurangnya enam bulan.

Buat pelbagai aliran pendapatan, supaya jika satu sumber menjadi kering, pendapatan anda tidak akan berkurang. Elakkan daripada hutang pengguna bukan gadai janji, seperti pinjaman kereta atau hutang kad kredit. Fahami bagaimana proses berfungsi, supaya anda tidak akan terjejas.

Dengan kata itu, nikmati rumah anda. Kebanyakan pemilik rumah tidak mengalami penyitaan. Anda cukup pandai untuk mengambil pandangan proaktif terhadap faktor-faktor risiko utama yang membawa kepada pengalaman malang ini supaya anda dapat melindungi mereka. Dan perlindungan tersebut, secara besar-besaran, berputar di sekitar prinsip kewangan peribadi yang tidak berkesudahan hidup di bawah kemampuan anda.